Immobilien als ANlageobjekt

“Immobilieninvestitionen, selbst in geringem Umfang, sind nach wie vor ein bewährtes Mittel, um den Cashflow und den Wohlstand eines Einzelnen aufzubauen.” – Robert T. Kiyosaki

Kriterien zur Kaufentscheidung

1. Was ist dein Anlagegrund? 2. Finde ein Objekt 3. Berechne die Rendite 4. Finde eine Bank 5. Weitere Umsetzung

Immobilieninvestitionen haben Tradition, sie werden gern vererbt und das Renovieren der eigenen Wände macht besonders viel Spaß.

In den letzten Jahren sind Immobilienpreise enorm gestiegen, besonders in Ballungszentren wie Berlin oder München. Doch wie lukrativ sind Immobilien – lohnen Sie sich als Anlage? 

Dieser Artikel ist eine persönliche Informationssammlung, aber keine Anlage-, Steuerberatung oder ähnliches.

Die Grundbegriffe

Eigen-/Fremdkapital

EIgenkapital (EK) ist der Anteil des Verkaufspreises, die der Kreditnehmer aus Eigenmitteln einsteuert (je nach Bang in- oder exklusive Kaufnebenkosten). Je nach Einkommen ist eine Daumenregel dass mindestens 20% der Kaufsumme vom Immobilienkäufer eingebracht werden sollte. Wer risikofreudiger und liquide ist, kann auch mehr aufnehmen. Je nach Einkommen, Region und Logik der Bank gibt es meistens einen EK-Anteil, ab dem der Zinssatz signifikant sinkt.

(Kauf-) Nebenkosten

Bei einem Immobilienkauf fallen Nebenkosten an, die beim Kauf erstmal 5-15% des Werts vernichten:

  • Maklerkosten (optional): ca 3-7% des Verkaufspreises für den Käufer, je nach Bundesland – mehr Infos hier
  • Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5% (je nach Bundesland)
  • Notarkosten: ca. 1,5%
  • Grundbucheintrag : ca 0,5%

Reit

REIT also ein „Real Estate Investment Trust“ ist eine Kapitalgesellschaft, deren Haupttätigkeit darin besteht, Immobilien zu kaufen, vermieten und zu zu verwalten. Auch Gesellschaften, die sich an Immobilienfinanzierungen beteiligen, können ein REIT sein. REITs sind eine einfache, kaum zeitaufwendige Möglichkeit, in den Immobilienmarkt zu investieren. Sie sind stark kontrolliert und reguliert z.B. müssen 90% der Gewinne als Dividende ausgeschüttet werden. In Deutschland sind REITs noch ein recht neues Finanz-Vehikel, aber in Australien und USA haben sie lange Tradition.

2. Finde ein Objekt

Was sind Opportunitätskosten?

Durch die Begrenzung von Geld/Zeit können nicht alle Möglichkeiten (= Opportunitäten) wahrgenommen werden. Opportunitätskosten (oder Alternativkosten) sind die entgangene Erlöse, die mir in Anlage B (z.B. Aktien) entgehen, weil ich in Anlage A (Immobilien) investiert habe. Ich stelle meine Gewinne also ins Verhältnis zu den anderen Möglichkeiten, die mir durch die Entscheidung in die Möglichkeit investiert zu haben, entgangen sind.

3. Berechne die Rendite

Mietbremse

Die Regelungen zu Mietbremsen sind regional unterschiedlich. Am drastischten ist es es in Berlin, wo sanierter Altbau nur noch zu 6,45 EUR/m2 (in TOP-Gegenden bis zu 8,86€) vermietet werden darf. Neubauten sind derzeit noch ausgeschlossen, bleiben aber auch nicht ewig Neubauten.

In München gibt es auch erste Fälle, bei denen Mietern rückwirkend Mieten zurückgezahlt werden müssen, die oberhalb des Mietspiegels liegen.

⇒ plane auf keinen Fall langfristig Mieteinahmen oberhalb des Mietspiegels ein – das gilt auch für möblierte Wohnungen! Die politische Lage ist nicht einschätzbar.

Renditeberechnung

Für eine gute Renditeberechnung ist ein Excelsheet notwenig, das Steuern, Instandhaltungskosten, Mieteinnahmen und vieles mehr beinhaltet. Excel-Vorlagen findest Du im Internet, zum Beispiel hier.

4. Finde eine Bank

Auswahl nötiger Dokumente für einen Kredit (Angestellte)

Zum Objekt

  • notarieller Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf oder Kaufpreisangebot des Verkäufers
  • aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Flurkarte, amtlicher Lageplan
  • bemaßter Grundriss oder Grundriss und Wohnflächenberechnung
  • Baubeschreibung
  • aktuelle Farbfotos der Immobilien innen und außen
  • Teilungserklärung inc. sämtlicher Nachträge und Anhänge
  • Kopie der Bewilligungsurkunden zu Abteilung II Rechten
  •  Aufstellung Modernisierungskosten

Ein Makler bereitet diese Unterlagen vor. Von Privatverkäufern kann das Zusammensammeln der Unterlagen aufwendiger sein.

Persönliche Infos

  1. Die letzten drei Gehaltsnachweise, ggf. mehr bei schwankendem Gehalt
  2. Aktuelle Kontoauszüge – wegen fixer Kosten
  3. Aktuelle Renteninformation sowie gegebenenfalls Nachweise über die betriebliche und private Rente.
  4. Letzte Einkommensteuerbescheide 
  5. Selbstauskunft mit Vermögensaufstellung und SCHUFA-Klausel (maximal drei Monate alt).
  6. Bei bestehenden Krediten: Nachweis Verträge/Kontoauszüge bei weiteren Darlehens-/Kreditverpflichtungen über die Höhe der Darlehens-/Kreditraten, Mietzahlungsnachweise
  7. Mitteilung, ob über das Vermögen ein Insolvenz- oder Vergleichsverfahren droht, angeordnet oder ein Antrag auf Insolvenzeröffnung mangels Masse abgelehnt wurde.

Für Selbstständige sind leider noch mehr Dokumente notwendig.

Die meisten Banken stellen eine Finanzierungsabsicht aus, die erfordert umfangreiche Auskünfte, ist aber rechtlich nutzlos. Einige Verkäufer fordern sie dennoch, deshalb ist es wichtig, einen guten Draht zu den Immobilienkreditgebern zu haben.

5. Weitere Umsetzung

Viel Spaß beim IMmobilienkauf!